Obligations légales du bailleur : décence, diagnostics, DPE, congés et encadrement des loyers

Le logement décent

Le propriétaire bailleur a l'obligation de délivrer un logement « décent », c'est-à-dire répondant à des critères précis fixés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6) et par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Cette obligation existe quel que soit le mode de gestion retenu, direct ou délégué.

• Surface et volume : une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou à défaut un volume habitable d'au moins 20 m³.
• Sécurité et santé : logement clos et couvert, protection contre les infiltrations, garde-corps conformes, réseaux d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité, aération et éclairement naturel suffisants des pièces principales.
• Équipements : installation de chauffage adaptée, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine équipé, installation sanitaire intérieure (WC séparé, baignoire ou douche), réseau électrique suffisant.
• Performance énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus considéré comme décent en France métropolitaine (voir la section DPE ci-dessous).

Les diagnostics techniques obligatoires

Un dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au bail, conformément à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Il comprend, selon les caractéristiques du logement, les diagnostics suivants :

À noter : les DPE établis entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 ; ceux établis entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Les DPE réalisés depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 (nouvelle méthode dite « 3CL ») restent valables 10 ans.

DPE et interdiction des passoires thermiques

Issu de la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 et précisé par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, un calendrier d'interdiction de mise en location progressive s'applique aux logements les moins bien classés au DPE, en France métropolitaine :

Un calendrier distinct s'applique en Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion) : interdiction de la classe G à partir du 1ᵉʳ janvier 2028, puis de la classe F à partir du 1ᵉʳ janvier 2031, sans échéance fixée à ce jour pour la classe E. Un décret spécifique reporte par ailleurs certaines dispositions applicables à Mayotte jusqu'à fin 2029.

Ces échéances s'appliquent aux nouveaux contrats, renouvellements et reconductions tacites conclus à compter des dates indiquées ; un bail en cours n'est pas résilié automatiquement par le seul changement de calendrier.

Par ailleurs, un arrêté du 13 août 2025 a modifié, à compter du 1ᵉʳ janvier 2026, le mode de calcul du DPE des logements chauffés à l'électricité (abaissement du facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire), ce qui peut améliorer le classement de certains logements électriques sans travaux ni nouvelle visite du diagnostiqueur.

Donner congé à son locataire

Le bailleur qui souhaite ne pas renouveler le bail doit respecter un délai de préavis et justifier d'un motif légal.

Le congé doit reposer sur l'un des trois motifs légaux suivants, à peine de nullité :

• La reprise du logement pour l'habiter soi-même ou le mettre à disposition d'un proche limitativement désigné par la loi (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire depuis un an, ascendants ou descendants du bailleur, de son conjoint, partenaire ou concubin) ;
• La vente du logement, qui ouvre au locataire un droit de préemption sur le bien, aux prix et conditions indiqués dans le congé ;
• Un motif légitime et sérieux, la loi ne citant explicitement que l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations comme exemple.

Une notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire doit être jointe au congé pour reprise ou pour vente.

Le préavis du locataire

Le locataire qui souhaite quitter le logement doit lui aussi respecter un préavis, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé.

En cas de réduction du préavis à un mois, le locataire doit indiquer et justifier le motif invoqué dès l'envoi de sa lettre de congé, faute de quoi le délai de trois mois s'applique.

L'encadrement des loyers en zones tendues

Deux dispositifs distincts, souvent confondus, coexistent :

• L'encadrement de l'évolution des loyers (plafonnement de la hausse lors d'une relocation ou d'un renouvellement de bail), mécanisme national permanent activé chaque année par décret dans les zones classées « tendues » au sens de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, un zonage large, révisé périodiquement, qui couvre potentiellement plus d'un millier de communes.
• L'encadrement du niveau des loyers (loyers de référence, loyer de référence majoré et minoré, fixés annuellement par arrêté préfectoral), dispositif expérimental issu de la loi ALUR puis relancé par la loi ELAN, qui ne s'applique que dans les territoires ayant candidaté et obtenu un arrêté préfectoral en ce sens.

À la date de rédaction de cet article, les territoires suivants appliquent effectivement des loyers de référence encadrés, selon les données publiées par l'ANIL : Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), l'établissement public territorial Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, l'établissement public territorial Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, la communauté d'agglomération Pays basque, et Grenoble-Alpes Métropole.

Questions fréquentes