Le mandat de gestion locative : cadre légal et contenu

Le cadre légal : la loi Hoguet

L'activité de gestion immobilière pour le compte d'autrui est réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et son décret d'application, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ce même texte encadre également les activités de transaction immobilière et de syndic de copropriété, avec des mentions de carte professionnelle distinctes pour chacune.

L'article 1er de la loi vise notamment les personnes qui se livrent « d'une manière habituelle » à des opérations de gestion immobilière pour le compte d'autrui : c'est le fondement même de l'activité d'administrateur de biens ou de gestionnaire locatif.

La carte professionnelle « Gestion immobilière »

Toute personne exerçant la gestion immobilière pour autrui à titre habituel doit être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » (dite carte « G »), distincte des cartes « Transaction » (T) ou « Syndic » (S).

Depuis le transfert opéré par la loi ALUR (effectif au 1er juillet 2015), cette carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, et non plus par la préfecture, sous conditions :

• aptitude professionnelle (diplôme ou expérience professionnelle dans le secteur) ;
• garantie financière (sauf dispense en cas de non-détention de fonds, voir ci-dessous) ;
• assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• absence de condamnation ou d'incapacité (faillite personnelle, interdiction de gérer, certaines condamnations pénales).

La carte professionnelle est valable trois ans et son renouvellement est conditionné à la justification d'une formation continue (14 heures par an, ou 42 heures sur trois années consécutives), obligation introduite par la loi ALUR.

Garantie financière et assurance professionnelle

Dès lors qu'il encaisse des loyers ou des dépôts de garantie pour le compte du propriétaire, le mandataire doit disposer d'une garantie financière, destinée à protéger les fonds détenus pour autrui. Son montant doit être au moins égal à la somme la plus élevée que le professionnel est susceptible de détenir à un instant donné, avec un plancher réglementaire minimal.

Le mandataire doit par ailleurs justifier à tout moment d'un contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle, dont les conditions minimales sont fixées par arrêté ministériel.

Le contenu obligatoire du mandat

Le mandat de gestion locative doit respecter plusieurs exigences posées par la loi Hoguet et son décret d'application :

• Un écrit précisant les conditions de réception des fonds, les modalités de reddition de comptes et la rémunération du mandataire (article 6 de la loi).
• Une limitation dans le temps : à défaut, le mandat est nul (article 7 de la loi).
• Une reddition de comptes intervenant au moins une fois par an (article 66 du décret).
• Une inscription à un registre des mandats, tenu de façon chronologique par le mandataire, dont le numéro est communiqué au mandant (article 65 du décret).
• Une information du propriétaire dans les huit jours suivant l'encaissement de loyers ou de dépôts (article 67 du décret).
• Une autorisation expresse à recevoir des fonds pour le compte du propriétaire, si le mandataire encaisse effectivement les loyers.

Honoraires et partage des frais avec le locataire

Les honoraires de gestion courante (encaissement des loyers, suivi administratif) sont intégralement à la charge du propriétaire et fixés librement dans le mandat.

Une règle distincte, issue de la loi ALUR, encadre en revanche certains honoraires liés à la mise en location elle-même : la rémunération du professionnel pour l'entremise et la négociation de la location reste exclusivement à la charge du bailleur, tandis que les frais de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d'état des lieux peuvent être partagés avec le locataire, dans la limite d'un plafond au mètre carré révisé par arrêté (dernière révision identifiée : arrêté du 17 juillet 2025) et sans que la part du locataire ne puisse dépasser celle du bailleur.

Ce qu'a changé la loi ALUR

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a modifié en profondeur l'encadrement de la profession :

• transfert de la délivrance de la carte professionnelle des préfectures vers les chambres de commerce et d'industrie ;
• création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), chargé de veiller au respect des règles de moralité, de probité et de compétence des professionnels, et doté d'une commission de contrôle disciplinaire pouvant prononcer avertissement, blâme ou interdiction d'exercer ;
• instauration d'une obligation de formation continue pour le renouvellement de la carte ;
• réduction de la durée de validité de la carte professionnelle, ramenée à trois ans ;
• adoption d'un code de déontologie des professionnels de l'immobilier (décret n° 2015-1090 du 28 août 2015), qui impose notamment de présenter sa carte professionnelle à toute personne intéressée.

Durée et résiliation du mandat

Le mandat de gestion locative doit obligatoirement comporter une limitation dans le temps, mais ni la loi Hoguet ni son décret d'application ne fixent de durée standard ou de préavis légal spécifique à la gestion locative. La résiliation obéit donc :

• aux clauses de durée, de reconduction tacite et de préavis prévues dans le mandat signé ;
• à titre supplétif, aux règles du droit commun du mandat prévues par le code civil (notamment les dispositions relatives à la révocation par le mandant et à la renonciation par le mandataire).

Il est donc recommandé de lire attentivement, avant signature, les clauses relatives à la durée, à la tacite reconduction et aux modalités de résiliation anticipée.

Questions fréquentes